【推荐】中城投资王珊非繁荣时期地产基金的投资法则中城投资基金

过去的一年中，内外风险叠加，股权投资行业正在经历分化、整合。经济出清进入下半场，以往的投资模式已经成为历史，在头部效应越来越明显的背景下，回归本质的价值投资成为应对风险和不确定因素的安全线。

2020年1月8-10日，由融资中国、融中财经主办，融中母基金研究院、融中集团协办的“2020融资中国资本年会”在北京四季酒店盛大开幕。此次会议以“崭新时代的号角”为主题，探讨了投资机构面对巨变的应对之策，以及行业生态的变化与资本市场上的新机遇。

中城投资王珊指出，最寒冷的冬天还没有来！每一次大的经济周期调整背后，都蕴含着巨大机会。房地产行业在经济周期中，从高速增长到规模见顶，从原来的助推器地位转换为压舱石，房住不炒降低了流动性，起到很重要的经济托底状态。作为房地产基金管理人，核心资本一定要足够充足；接下来的投资一定要耐心，并构建穿越周期的能力。

以下为中城投资执行副总裁王珊的现场演讲，融中财经编辑整理：

王珊：

中城投资发展至今已有18年，截止至2019年9月30日，公司累计投资规模近1300亿元。18年来，我们有幸分享到了国内房地产行业的饕餮盛宴。按照最新数据，过去20年我国商品房销售面积增长近10倍，销售金额增长超40倍。18年来，我们也经历了中国房地产市场的春夏秋冬，积累了独立、专业、有效的房地产投资和资产管理经验。我们认为，对于当前非繁荣时期要更加谨慎。

今天，为大家分享下，我们如何看待非繁荣时期房地产行业的危和机，以及在这样的机遇下，中城投资的投资法则。

首先，我们来看几组数据，通过客观数据，在基本盘背后寻求机会。

GDP的增速，大趋势是向下的；宏观杠杆率进一步上升，已经创历史新高，达到260%。不难看出，中国经济正处于新旧动能转换期，同时也处于金融风险防范的化解期。这样的数据背后，三驾马车趋势也是向下，其中出口下降非常明显，相对而言，只有固定资产投资超过了6.2的平均值，达到8%的增长。

从房地产、基建和制造业三大投资增速来看，2019年11月基建投资和制造业投资都低于平均值8%，特别是制造业投资持续低迷。在资金流向上，中央明确提出要增加制造业的中长期融资，意在稳定制造业投资。通过逆周期调节，大力发展制造业、新型基建等改革的办法来稳增长。

房地产投资增速仍然维持在10.2%，仍是投资最主要的支撑力量。

参照2018年及2019年各月销售增速，预计2019年全年商品房销售面积与销售金额将分别达到17.2亿平方米和16.1万亿元。整个房地产行业规模仍然是非常大的，是在历史高位，只不过增速放缓。相对见顶，这是很明显的趋势。

房地产行业在经济周期中，从高速增长到规模见顶，从原来的助推器地位转换为压舱石，房住不炒降低了流动性，起到了重要的经济托底作用。

通过对近年来全国主要城市二手房房价的研究发现，从2017年下半年起，房地产市场开始箱体波动运行。而一个行业的见顶或是进入小幅波动，就像做股票，股指不涨，个股分化明显；房地产行业的个股分化体现为城市的分化、企业的分化。

寻找穿越周期的能力

在这样一个非繁荣的周期面前，可能会有动摇我们对趋势的判断。

我们经历了几年的春夏秋冬，而最寒冷的冬天还没有来临！我们在这样周期中，要寻找穿越周期的能力。趋势是既定的，摆在我们面前，但我们也要知道每一次大调整背后都蕴藏着巨大机会。

要穿越这样一个周期，首先要有足够深厚的资本，同时要找到足够强大的合作伙伴，而且还要找到稳固的锚把这艘船稳住，坚持价值投资。

首先，寻找长期资本。

作为房地产基金管理人，如何穿越周期、如何在非繁荣的时期进行投资？我们非常看重加资本，要加核心资本、加战略资本，核心资本要足够充足。

面对合格投资人的变化，我们要寻找长期资本。可以看到，目前高净值客户对于基金期限接受度越来越长。我们也更希望未来能从短钱到长钱，从个人到机构，能有更多的专业机构加入。投资一定要有耐心，捕捉更多合适的机会，把合适的资金与合适的资产相匹配。

其次，坚持与TOP企业共舞。

行业集中度持续提升，我们选择可以穿越周期的TOP企业，通过加资本的方式合资合作，一同把握并购投资、战略投资以及不良资产投资机会。

能穿越周期的企业最核心的特质是足够低的财务杠杆和足够强的盈利能力。从选择来看，有四个维度：

第一，负债率。房地产行业所有上市房企，总资产负债率基本上都在80%左右，在降杠杆的周期，一定是存在巨大风险的。未来，我们会更注重看企业的净负债率。

第二，利润率。我们注重企业的盈利能力，尤其是不同周期下各产品线的盈利能力。

第三，现金流。这个指标也很关键，特别是经营性现金流。我们尽调的时候要多问一个问题——有哪些银行给这家企业授信、授信额度是多少？这是以防行业去杠杆的时候拿不得到钱。

第四，周转率。周转率是产品能力的体现，快周转可以体现出企业高效的运营管理能力，但是它是有极限的。随着监管政策进一步严格，整个快周转会逐步放缓。开发商针对目标客群会对产品升级迭代，产品的品质感将会上升。

最后，坚持价值投资。

第一，要做到跨城市周期组合投资，一城一策的调整，各个城市的板块分化现在已经非常明显了。因此一定要聚焦中心城市和都市圈，跨城市周期组合投资。

第二，要做到增量与存量并举，机会型与核心增益型组合投资。在增量市场，关注中心城市和都市圈，与TOP房企合作，以定向基金和组合基金为主，注重主动管理。在存量市场，我们将更聚焦核心城市，通过与TOP运营商合作，发起机会型基金和核心增益型基金，注重资产管理能力。

第三，锚定核心资产，跨业态组合投资。核心区位及价值洼地、资产货地比安全、产品性价比高能、现金奶牛型资产是我们选择核心资产的重要考量。业态来看，住宅、办公楼、社区商业以及城市更新下的优质资产都是需要关注的。

上海光学影像测量机哪家好

上海影像测量仪质量好

上海光学影像测量机服务好

影像测量仪仪